Fundos de investimento imobiliário focados em residenciais de médio e alto padrão registram quedas acentuadas, com bancos dificultando o financiamento.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com foco em crédito residencial de médio e alto padrão estão sob pressão crescente. Uma combinação de fatores como a desaceleração nas vendas de imóveis, a morosidade no repasse de financiamentos bancários e o aumento nos custos de construção tem gerado estresse no fluxo de caixa das incorporadoras, e esse impacto já se reflete nos FIIs a elas expostos.

Grandes incorporadoras atuantes nas capitais, como Even e Helbor, já reportaram uma queda na demanda em seus balanços trimestrais e prévias operacionais, comparado a períodos anteriores. A situação tem gerado preocupação no mercado financeiro e entre os investidores desses fundos.

Os sinais de alerta se intensificam à medida que diversos fundos imobiliários começam a ajustar suas distribuições de dividendos e suas expectativas de geração de caixa. A volatilidade e as quedas no valor das cotas indicam um cenário crítico que afeta diretamente o rendimento de milhares de investidores brasileiros.

FIIs de desenvolvimento imobiliário: dividendos e cotas em queda

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11) exemplifica a turbulência atual. No fim de julho, o fundo anunciou um corte drástico de 67% nos dividendos mensais, fixando-os em R$ 0,30 por cota. Esta decisão levou à queda de 41% das cotas no dia 3 de agosto e acumula um declínio de 58% no ano.

Além disso, o MFII11 revisou para baixo suas projeções de geração de caixa: a estimativa para 2026 caiu de R$ 30,6 milhões para R$ 9,2 milhões, e para 2027, de R$ 87,1 milhões para R$ 46,5 milhões. Parte da revisão se deve ao desempenho abaixo do esperado do condomínio Damha Fit II, em Uberaba (MG), e ao acúmulo de estoque no Reserva da Ilha, em Sertaneja (PR), que juntos representam 11,1% do portfólio do fundo.

Outro caso é o Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11), um fundo de papel com exposição em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de empreendimentos em São Paulo, Bahia e Rio Grande do Sul, que suspendeu seus dividendos em julho, após problemas que se intensificaram em abril. Desde então, as cotas do CACR11 acumulam uma queda expressiva de 83%.

A gestora Cartesia atribui as dificuldades a juros e custos mais altos, além de atrasos em obras, que postergaram a geração de caixa esperada. A inadimplência também atingiu o CACR11 em maio, quando a administradora de imóveis Helvetia 5 deixou de pagar notas comerciais que lastreiam o CRI Helvetia, ligado a um empreendimento em São Paulo, o Le Jardin.

No início do ano, o TG Ativo Real (TGAR11), um dos maiores fundos de desenvolvimento imobiliário da bolsa, reduziu sua distribuição mensal de R$ 1 para R$ 0,71 por cota no primeiro semestre, uma diminuição de 29%, patamar mantido para o segundo semestre. O fundo justificou a medida citando juros elevados, crédito restrito e dificuldades nos repasses. As cotas do TGAR11 acumulam baixa de 51% no ano.

O gargalo no financiamento imobiliário e a rigidez dos bancos

Um dos principais obstáculos no mercado atual é o "repasse imobiliário