Fundos imobiliários que alugam galpões para grandes redes como Casas Bahia e Lojas Americanas sentem o golpe com quedas de até 15% nas cotas.

O segmento de galpões logísticos, que até pouco tempo era um dos favoritos dos investidores de fundos imobiliários (FIIs), agora enfrenta um cenário de turbulência. A crise no setor varejista brasileiro, marcada por uma série de pedidos de recuperação judicial e extrajudicial, impacta diretamente a receita e a valorização desses fundos.

Antigos "portos seguros" de renda previsível, os FIIs que locam centros de distribuição para grandes redes como Casas Bahia, Grupo Pão de Açúcar (GPA) e Mobly/Tok&Stok estão sentindo o peso da desaceleração do consumo e da restrição de crédito. Essa nova dinâmica expõe a vulnerabilidade de modelos de negócio que antes pareciam blindados.

Em alguns casos, a crise já provocou quedas de dois dígitos tanto na cotação patrimonial quanto na de mercado dos FIIs. Mas nem todos os fundos reagem da mesma forma, com alguns demonstrando maior resiliência devido à diversificação de suas carteiras.

A ascensão e o baque nos FIIs de logística

A ascensão dos fundos imobiliários de logística como "xodós" dos investidores se deu pela promessa de renda estável, garantida por contratos de longo prazo com grandes varejistas. A expectativa era de um fluxo de aluguéis constante, visto o crescimento do e-commerce e a demanda por centros de distribuição eficientes em todo o país.

Contudo, a onda de recuperações judiciais, como a da Lojas Americanas no início do ano e, mais recentemente, a das Casas Bahia, adicionou uma camada de risco que muitos investidores não previam. A dependência de um número limitado de grandes locatários tornou-se um ponto de fragilidade para vários FIIs especializados.

Os Fundos Imobiliários mais expostos à crise do varejo

Entre os fundos mais afetados, o HSLG11 (HSI Logística) se destaca por sua alta exposição à Casas Bahia, que representa cerca de 30% de sua receita. Após o pedido de recuperação judicial da varejista em 16 de agosto, a cota do FII chegou a cair 13,3% entre os dias 17 e 18 de agosto. Apesar da recuperação parcial, o fundo ainda registrava uma queda de 7,3% entre 14 de agosto e a cotação atual, e um tombo de 15% no acumulado do ano.

A gestora do HSLG11 assegurou que manterá o patamar de dividendos de R$ 0,75 por cota a serem pagos em setembro, mesmo diante do não pagamento do aluguel de agosto pela Casas Bahia. Outro fundo impactado é o GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária), que possui exposição simultânea a Casas Bahia e Lojas Americanas, acumulando um recuo de 12,30% em suas cotas até agosto deste ano.

O VILG11 (Vinci Logística), por sua vez, enfrenta riscos relacionados ao varejo moveleiro, com locatários como Tok&Stok e Mobly, ambas pertencentes ao Grupo Toky e também em recuperação judicial, em seu polo de Extrema (MG). O FII da Vinci registrava uma queda de 4,74% no ano até agosto.

Gigantes do setor: resiliência em carteiras diversificadas

Em contraste com os fundos mais atingidos, gigantes do setor com portfólios bilionários e amplamente diversificados mostram maior resiliência. Fundos como o HGLG11 (do Patria) e o BTLG11 (do BTG Pactual) possuem exposição residual aos varejistas em recuperação, geralmente abaixo de 2% da receita total.

O HGLG11, com um patrimônio líquido de mais de R$ 10 bilhões, e o BTLG11, com um portfólio de R$ 7,6 bilhões, conseguem blindar suas cotações graças à sua ampla carteira de imóveis e inquilinos. A pulverização do risco é um fator crucial para a estabilidade em momentos de crise setorial.

Contratos atípicos e a baixa oferta de espaços de primeira linha

O setor imobiliário de logística conta com mecanismos que servem como amortecedores para evitar quedas mais amplas. O principal deles é o predomínio de contratos atípicos, que impõem multas rescisórias pesadas e amarras jurídicas, dificultando o rompimento unilateral do aluguel, mesmo durante processos de reorganização de dívidas.

Um gestor do setor, que preferiu não ser identificado, explicou que o contrato atípico da Casas Bahia com o HSI Logística é um exemplo. Ele prevê um compromisso de locação de longo prazo, superior a 20 anos, onde a penalidade em caso de quebra é a cobrança antecipada dos valores. Essa perspectiva tem ajudado a atenuar parte da queda inicial das cotas do HSLG11, pois os investidores consideram a possibilidade de o HSI acionar a garantia enquanto busca um novo inquilino.

Adicionalmente, a baixa oferta de espaços de primeira linha no mercado também pode transformar o eventual distrato de uma varejista endividada em uma oportunidade. Centros de distribuição modernos e bem localizados tendem a ser rapidamente ocupados por novos operadores logísticos mais capitalizados, como empresas farmacêuticas ou plataformas de e-commerce, minimizando o impacto da saída de um locatário.

Perguntas Frequentes

Por que a crise do varejo afeta os FIIs de logística?

A crise do varejo impacta os FIIs de logística porque muitos desses fundos têm grandes redes varejistas como locatários de seus galpões. Quando essas varejistas entram em recuperação judicial, elas podem atrasar ou deixar de pagar aluguéis, afetando a receita e a cotação dos FIIs.

Quais FIIs de logística são os mais afetados pela crise no varejo?

Os FIIs de logística mais afetados incluem HSLG11 (HSI Logística), devido à alta exposição à Casas Bahia, GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária), com inquilinos como Casas Bahia e Lojas Americanas, e VILG11 (Vinci Logística), que aluga para Tok&Stok e Mobly.

Quais FIIs de logística demonstraram mais resiliência?

FIIs com carteiras mais diversificadas e patrimônio maior, como o HGLG11 (do Patria) e o BTLG11 (do BTG Pactual), mostraram maior resiliência. Eles têm exposição residual, geralmente inferior a 2% da receita total, aos varejistas em recuperação judicial.

O que são contratos atípicos e como eles protegem os FIIs?

Contratos atípicos são acordos de locação de longo prazo que incluem multas rescisórias pesadas e amarras jurídicas. Eles dificultam o rompimento unilateral do aluguel por parte do inquilino, mesmo em recuperação judicial, oferecendo uma camada de proteção financeira para os FIIs.