Mercado físico de escritórios em São Paulo vive um boom com vacância mínima e aluguéis recordes, mas cotas de FIIs de lajes corporativas amargam 33% de desconto.

Enquanto o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo experimenta seu melhor momento pós-pandemia, com escassez de grandes áreas e aluguéis atingindo preços máximos em regiões nobres como Faria Lima, Juscelino Kubitschek (JK) e Itaim Bibi, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de lajes corporativas permanecem em desvalorização na bolsa de valores.

Em junho, os fundos de escritórios eram negociados na B3 a 0,67 vez o valor patrimonial (P/VP), conforme dados do Clube FII. Isso representa um expressivo desconto de 33% sobre o patrimônio, indicando que o mercado paga apenas R$ 0,67 por cada R$ 1 em imóveis e ativos detidos pelos fundos.

Este deságio é notável não só em relação ao patrimônio dos próprios fundos, mas também frente à média histórica do segmento, que gira em torno de 0,82 vez. A discrepância se acentua ao comparar com outros setores do IFIX, o índice dos principais FIIs, onde galpões logísticos, shoppings e fundos de papel negociam bem mais próximos de seu valor patrimonial, conforme informação divulgada por ECONOMIA.

O Boom Silencioso do Mercado Físico de Escritórios em São Paulo

Os dados mais recentes da consultoria Buildings revelam uma queda significativa na vacância dos edifícios comerciais classe A de São Paulo, alcançando 12,5% no segundo trimestre de 2026, o menor patamar desde 2013. No auge da crise, em 2023, essa taxa chegou a 23,5%.

Em regiões premium como Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Vila Olímpia e Paulista, a situação é ainda mais favorável, com a vacância em 7,5% no primeiro trimestre, segundo dados da SiiLA compilados pelo Itaú BBA. Essa escassez de espaço transfere o poder de negociação para os proprietários, impulsionando novos contratos e reajustes.

A demanda por escritórios de alto padrão já começa a transbordar para outras áreas da cidade. Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, prevê um “forte aumento de preços na cidade de São Paulo, não só na zona centralizada”, destacando que a vacância tem caído em diversas regiões descentralizadas. A absorção líquida média trimestral, de 72 mil metros quadrados, sustenta essa queda mesmo com novas entregas.

Juros Altos e Outras Razões do Deságio nos FIIs de Lajes

A explicação mais evidente para o desempenho dos FIIs de lajes corporativas seria a taxa Selic, atualmente em 14,25% ao ano. Juros altos tornam a renda fixa mais competitiva, exigindo maior retorno para o investidor assumir o risco imobiliário e, quando a renda dos fundos não acompanha, o preço das cotas se ajusta para baixo.

No entanto, Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII, argumenta que a Selic não é a única responsável por esse deságio. “Quando olhamos para essa desculpa da Selic, a conta não fecha”, comenta Barbosa, ressaltando que outros fundos de tijolo, como os de galpões e shoppings, também competem com a renda fixa, mas não apresentam um desconto tão acentuado em relação ao valor patrimonial.

Martin Jacó, sócio da BGR Asset Management, complementa que o principal entrave para o setor é a “disponibilidade de capital, não a demanda por escritórios”, conforme afirmou no evento GRI Fundos Imobiliários 2026, realizado em junho.

Por Que a Diferença é Maior para os Fundos de Lajes Corporativas?

Quatro fatores principais ajudam a compreender por que os FIIs de escritórios são negociados com um desconto maior que os de outros segmentos do mercado imobiliário. O primeiro é a perda de relevância das lajes dentro do IFIX.

Danilo Barbosa, do Clube FII, aponta que o segmento já representou quase 45% do índice e, hoje, está próximo de 6%. Esse encolhimento reduz o fluxo de recursos, a liquidez e a visibilidade, transformando o que antes era dominante em um coadjuvante e impactando o prêmio de liquidez. Atualmente, existem sete FIIs de lajes com valor patrimonial acima de R$ 1 bilhão, contra 11 em shoppings e 10 em logística.

O segundo fator é a alavancagem. Muitos fundos cresceram ou adquiriram ativos entre 2019 e 2021, período de juros historicamente baixos. Com a alta da Selic, dívidas que antes pareciam baratas passaram a pesar consideravelmente sobre os rendimentos, balanços e a percepção de risco dos investidores.

Localização Estratégica e Vacância Financeira: A Chave para Entender o Descompasso

O terceiro ponto crucial é a diferença entre regiões. O mercado de escritórios é fortemente influenciado pela localização. Em São Paulo, áreas geograficamente próximas podem ter dinâmicas de mercado completamente distintas. Enquanto Faria Lima, Itaim Bibi e JK operam com vacância de um dígito, regiões como Marginal Pinheiros e Santo Amaro registravam taxas entre 37% e 54% no primeiro trimestre, segundo dados da SiiLA compilados pelo Itaú BBA.

Isso significa que a melhora geral do mercado físico não se aplica igualmente a todos os fundos. Um edifício bem localizado na Faria Lima não compartilha a mesma dinâmica de uma laje em uma região com excesso de oferta. “Não é porque o mercado todo está em uma direção que o fundo está”, alerta Barbosa, criticando a tendência de o segmento ser tratado como um bloco na bolsa.

A região da Chucri Zaidan exemplifica essa mudança, ganhando demanda por causa da escassez e dos altos preços em endereços mais disputados. “Não se acha laje de 3 mil metros quadrados mais na Faria Lima hoje”, comenta o analista. Tal movimento pode beneficiar FIIs com imóveis estratégicos e contratos próximos de revisão, mas não para portfólios com ativos em regiões frágeis ou alta alavancagem.

Além da vacância física, é fundamental observar a vacância financeira. Uma área vazia em um prédio premium, com alto aluguel potencial, impacta mais a receita de um fundo do que uma área vaga em um ativo secundário. Portanto, a queda da vacância não se traduz automaticamente em dividendos maiores para todos os FIIs. Mesmo com o dividend yield (DY) do segmento em 11,26% em junho, acima da média histórica de 9%, o mercado ainda vê o deságio.

Perguntas Frequentes

Por que os FIIs de lajes corporativas estão em baixa em SP, apesar da melhora do mercado físico?

Os FIIs de lajes corporativas em São Paulo estão em baixa devido a uma combinação de fatores, incluindo a perda de relevância do segmento no IFIX, alavancagem financeira de fundos em períodos de juros baixos, e a disparidade entre regiões premium (como Faria Lima) e áreas com alta vacância, além da percepção de um dividend yield já elevado em um cenário de juros altos.

Qual a vacância atual dos escritórios de alto padrão em São Paulo?

A vacância dos edifícios comerciais classe A em São Paulo caiu para 12,5% no segundo trimestre de 2026, segundo a consultoria Buildings, o menor patamar desde 2013. Em regiões premium como Faria Lima, Itaim Bibi e JK, a vacância é ainda menor, chegando a 7,5% no primeiro trimestre, conforme dados da SiiLA compilados pelo Itaú BBA.

A Selic alta é a única explicação para o desconto dos FIIs de escritórios?

Não, a alta da Selic (14,25%) é um pano de fundo que aumenta a competitividade da renda fixa, mas não explica sozinha o deságio dos FIIs de lajes corporativas. Outros FIIs de tijolo, como galpões logísticos e shoppings, também competem com a renda fixa mas não apresentam um desconto tão acentuado em relação ao seu valor patrimonial, segundo Danilo Barbosa do Clube FII.

Quais fatores explicam o maior desconto nos FIIs de lajes em relação a outros setores?

Além da Selic, o maior desconto nos FIIs de lajes corporativas é explicado pela perda de representatividade no IFIX (de 45% para 6%), alta alavancagem de muitos fundos contraída em juros baixos, a grande heterogeneidade entre as regiões de São Paulo (onde a melhora não é uniforme), e a diferença entre vacância física e financeira, que afeta os dividendos distribuídos.