Descontos em FIIs de Tijolo: Oportunidade de Lucro para Investidores
Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) de tijolo, que possuem portfólios de imóveis físicos como lajes corporativas, galpões e shoppings, pode esconder uma oportunidade de ganhos para os investidores mais atentos. O valor de mercado das cotas, que oscila na bolsa, com frequência diverge do valor patrimonial, ou seja, o montante real dos imóveis da carteira.
Essa disparidade é influenciada por fatores externos, como a movimentação das taxas de juros no mercado. Quando os juros caem, o preço das cotas tende a subir, acompanhando o ganho de valor de títulos indexados à inflação, como o Tesouro IPCA+. O contrário acontece em cenários de juros em alta, quando as cotas tendem a recuar.
A diferença entre o valor de mercado e o valor patrimonial por cota revela um potencial de valorização, frequentemente indicado por um desconto. Essa métrica se torna crucial para identificar fundos que podem estar subvalorizados, conforme informação divulgada por ECONOMIA.
Múltiplo P/VPA: Entenda o Desconto em FIIs de Tijolo
Para medir o tamanho do desconto que um FII apresenta no mercado secundário, utiliza-se o múltiplo P/VPA, sigla para Preço sobre Valor Patrimonial por Ação. Adaptando-o para FIIs, o P/VPA indica se o valor de mercado da cota está acima ou abaixo do seu valor patrimonial real.
Por exemplo, se a cota de um FII caiu de R$ 100 para R$ 90 em um ciclo de alta de juros, mas seu valor patrimonial por cota se mantém em R$ 100, o P/VPA será de 0,9 vez. Isso representa um “desconto” de 10% sobre o valor patrimonial, sinalizando um potencial de valorização quando o cenário de juros se normalizar.
Nos últimos anos, Fundos de Investimento Imobiliário focados em lajes corporativas já chegaram a exibir descontos superiores a 30% medidos por esse múltiplo. Atualmente, é comum encontrar cotas entre 18% e 25% abaixo do valor patrimonial dos seus ativos, indicando um cenário de oportunidades para os investidores.
Reavaliação Anual: O Valor Patrimonial Oculto dos Imóveis
O ponto chave para encontrar oportunidades ainda maiores reside no fato de que o valor patrimonial dos FIIs de tijolo passa por uma revisão apenas uma vez ao ano. Essa reavaliação é realizada por uma empresa especializada e independente, geralmente divulgada nos relatórios de dezembro ou janeiro, pois a maioria dos fundos de tijolo prefere realizar o cálculo no último mês do ano.
Isso significa que, ao analisar um FII de tijolo em meses como novembro, o valor patrimonial exibido pode estar defasado em até 11 meses. No ano passado, essa revisão deflagrou ajustes positivos significativos. O TRX Real Estate (TRXF11), por exemplo, registrou uma valorização de 4,66% no valor da cota patrimonial na virada de 2024 para 2025.
Outro fundo que se beneficiou foi o Patria Logística (HGLG11), que obteve um ajuste positivo de 2,52% no valor de seus imóveis. Contudo, é importante notar que a reavaliação também pode ser para baixo. O BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e o XP Malls (XPML11) tiveram seus “valores justos” revisados para baixo, com quedas de 6% e 2,6%, respectivamente.
HSML11 e o Potencial de Ganho Escondido nos FIIs de Shopping
Um exemplo notável do potencial de ganho escondido é o caso do HSI Mall (HSML11). O fundo registrou uma reavaliação patrimonial positiva de 13,6% no ano passado, um dos maiores reajustes do setor. Em janeiro de 2025, o HSML11 apresentava um P/VPA de 0,85, indicando um “desconto” de 15% no preço da cota.
No entanto, o potencial de alta real era bem maior, pois o valor patrimonial estava 13,6% abaixo do patamar justo. Isso elevava o desconto real para 28,6%. Mesmo sem recuperar toda essa distância, a cota do HSML11 subiu de R$ 72 em janeiro de 2025 para os atuais R$ 85, um avanço de 18% em um ano e meio.
Mercado Imobiliário: Valorização do Metro Quadrado no Brasil
A valorização do metro quadrado no país ainda mantém fôlego, mesmo que em ritmo menor se comparado aos anos anteriores. O índice Fipe-Zap mostra que, em 2024, o valor médio do metro quadrado nacional apresentou um aumento nominal de 7,73%, enquanto em 2025, o avanço foi de 6,52%.
Neste ano, os imóveis no Brasil registraram um avanço nominal de 1,96% entre janeiro e maio. Nos 12 meses até maio, a média nacional alcança 5,59%, de acordo com o índice Fipe-Zap. Essa tendência de valorização dos ativos imobiliários reforça o potencial de reajustes positivos nas reavaliações patrimoniais dos FIIs de tijolo.
Perguntas Frequentes
O que é o P/VPA em Fundos Imobiliários?
O P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial por Ação/Cota) é uma métrica que compara o valor de mercado de uma cota de FII com seu valor patrimonial real, indicando se a cota está sendo negociada com desconto ou ágio em relação ao valor dos ativos subjacentes.
Por que o valor patrimonial dos FIIs pode estar defasado?
O valor patrimonial dos FIIs de tijolo é reavaliado por uma empresa especializada apenas uma vez ao ano, geralmente em dezembro. Isso significa que, ao longo do ano, especialmente nos meses finais, o valor divulgado pode não refletir as valorizações ou desvalorizações mais recentes dos imóveis no portfólio.
Como os juros afetam o preço das cotas de FIIs?
A queda nas taxas de juros tende a valorizar o preço das cotas de FIIs, pois o mercado os compara com investimentos de renda fixa. Juros mais baixos tornam os FIIs mais atrativos. Inversamente, juros em alta tendem a desvalorizar as cotas, mesmo que o valor dos imóveis permaneça estável.
Quais FIIs de tijolo tiveram reavaliação positiva recente?
No ano passado, o TRX Real Estate (TRXF11) e o Patria Logística (HGLG11) registraram valorizações positivas de seus valores patrimoniais. O HSI Mall (HSML11) teve um dos maiores reajustes positivos, evidenciando o potencial de ganhos ocultos em seus ativos imobiliários.